Die GBW AG war maßgeblich am Wiederaufbau Münchens und anderer bayerischer Städte nach dem Krieg beteiligt. Dieses Jahr feiert sie ihren 75. Geburtstag. Die Geschichte der Gemeinnützigen Bayerischen Wohnungsgesellschaft spiegelt zugleich auch ein Stück deutscher Baugeschichte des 20. Jahrhunderts wider.
Die GBW Gruppe ist mit ihren inzwischen fast 33 000 Wohnungen eines der größten Wohnungsbauunternehmen Bayerns. 1936 wurde es als „Bauträger A.G. des bayerischen Handwerks“ gegründet. Es lohnt sich, anlässlich des 75. Jubiläums einen Blick auf das Bauunternehmen zu werfen. Denn die wechselvolle Geschichte der Firma – die Wohnungsnot der Kriegsjahre, der Bauboom vor den Olympischen Spielen in München, die Immobilien-Turbulenzen der 1980er sowie der Eigenheimboom – spiegelt auch ein Stück deutscher Baugeschichte wider. Und man kann eines behaupten: Ohne die GBW sähe manch bayerische Stadt anders aus.
Die Geburtsstunde der GBW liegt in einer Zeit großer Wohnungsnot: Durch den Ersten Weltkrieg, durch Hyperinflation, Weltwirtschaftskrise und die Reduzierung staatlicher Mittel in der NS-Zeit war der Wohnungsbau eingebrochen. Die Bauträger AG startete 1936 mit einem ambitionierten Bauprogramm – die Wohnungsnot der Arbeiter zu mildern.

Mittel für Wohnungsbau wurden gekürzt

Familien hausten zusammengepfercht in Einzimmerwohnungen mit und ohne Kochgelegenheit. „Man kann einen Menschen auch mit einer Wohnung erschlagen“, sagte der Maler Heinrich Zille über diese Zeit. Mit Hitlers Machtübernahme verschärfte sich die Not, denn Mittel für den Wohnungsbau wurden gekürzt. 1935 sprachen offizielle Stellen von 1,2 Millionen fehlenden Wohnungen in Bayern. In dem Jahr entstand die „Arbeitsgemeinschaft zur Förderung des Arbeiterwohnungsbaus“ mit dem Ziel, „gesunden und billigen Wohnraum“ zu schaffen.
In den folgenden drei Jahren wurden 16 Wohnungsunternehmen des Handwerks gegründet – eines davon war die GBW AG. Von den neun Anteilseigner bildeten die Handwerker die Mehrzahl. Erste Bauvorhaben entstanden in Kempten und Burghausen. Es waren Volkswohnungen, Bauten für die Wehrmacht, Heime für die Hitlerjugend. Fertiggestellte Gebäude blieben im Besitz der Gesellschaft, wurden von ihr verwaltet und vermietet. Die erste, 1938 fertiggestellte Siedlung war die Anlage in der Schäfflerbachstraße in Augsburg mit 207 Kleinwohnungen in 26 vierstöckigen Häusern. Die Bautätigkeit dehnte sich künftig auch auf Baden-Württemberg aus – der Firmenname änderte sich in Bauträger AG des Bayerisch-Württembergischen Handwerks.

Weitblick
bewiesen

Bei der Wohnraumgestaltung bewies die GBW allerdings schon damals Weitblick: Bereits 1937 empfahl sie, „wenigstens einen Raum für das Bad vorzusehen“, da in absehbarer Zeit Wohnungen ohne Bad nicht vermietbar wären. 1939 wurden aufgrund der Kriegsvorbereitung Baustoffe wie Zement, Holz und Eisen knapp. 1940 bis 1945 gab es einen Baustopp für zivile Bauten. Die GBW orientierte sich um – sie baute zwar weiter Wohnungen, vorrangig errichtete sie aber Kasernen für die Wehrmacht und Behelfsunterkünfte für Ausgebombte.
1940 beantragte die Bauträger AG die „Gemeinnützigkeit“. Künftig hieß sie „Gemeinnützige Bayerische Wohnungsgesellschaft“ AG (GBW). In diese Zeit fällt auch das dunkelste Kapitel der Firmengeschichte: 1942 beteiligte man sich am Bau eines Gefangenenlagers in Kempten. Von den 904 Wohnungen der GBW waren nach dem Krieg ein Zehntel völlig zerstört, 17 Prozent mittel bis leicht.
Nach dem Krieg erreichte die Wohnungsnot ungeahnte Dimensionen. Für den Wiederaufbau der zerbombten Städte rechnete man mit einem Zeitraum von 50 Jahren. In München wurde zeitweise sogar diskutiert, die Stadt völlig neu am Starnberger See wieder aufzubauen. Notunterkünfte, Baracken, Keller – sogar Bunker wurden bewohnt. Rund zwei Millionen Flüchtlinge, die nach Bayern strömten, verschlimmerten die Wohnungsmisere. In dieser Zeit war die GBW maßgeblich am Wiederaufbau Münchens und anderer bayerischer Städte beteiligt.
Mit der Währungsreform konnte die Bautätigkeit wieder aufgenommen werden. 160 neue Wohnungen entstanden 1948/1949 in Kempten, Fürstenfeldbruck und Rosenheim. Dabei beschränkte sich die Ausstattung der Wohnungen auf das Nötigste: Wohnküche mit Ofenheizung, Elternschlafzimmer mit Kinderbett, Abstellkammer, Flur und WC. Und das alles auf 34 Quadratmetern.
1949 markierte einen wichtigen Wendepunkt in der Bautätigkeit. In Nürnberg wurde die Deutsche Bau-Ausstellung präsentiert, an der sich auch die GBW beteiligte. Die Ausstellung präsentierte neun Eigentumswohnungen – damit wurde der Bauspargedanke, der schon nach dem Ersten Weltkrieg geboren worden war, mehrheitsfähig und das Erfolgsmodell Eigenheim begann seinen kometenhaften Aufstieg. Der Baustil der Nachkriegszeit war schlicht, Schnörkel suchte man vergebens. Zwischen 1950 und 1958 baute die GBW 4422 neue Wohnungen. So entstanden für Siemens-Mitarbeiter mehr als 1000 Wohnungen an den Standorten Amberg, Nürnberg und vor allem Erlangen.
In der Wirtschaftswunderzeit (1956 bis 1966) forcierte die GBW den Bau von Eigenheimen und somit Wohneigentum. Der Deutsche Städtetag schätzte 1956 die Zahl der „unwürdig Untergebrachten“ auf 2,7 Millionen. Jeder Zehnte galt als „wohnungsbedürftig“. Die schlimmste Wohnungsnot war aber überwunden. Nun kam der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft die Aufgabe zu, so viel Eigentum wie möglich möglichst allen Schichten bereitzustellen.
Die Industrialisierung Münchens Mitte der 1950er Jahre brachte den stärksten Bevölkerungszustrom aller Städte Westdeutschlands. Am 15. Dezember 1957 erreichte die Einwohnerzahl erstmals die Millionengrenze. Der Wohnungsbestand der GBW stieg in den Folgejahren beachtlich an.
1960 beschloss der Münchner Stadtrat den Bau von 48 000 Sozialwohnungen. Da der Wohnraum im Zentrum knapp wurde, entstanden Großwohnanlagen am Stadtrand. Auch die GBW baute – etwa am Hasenbergl mit über 1000 Wohnungen. Im Städtebau der 1960er und 1970er Jahre galten große Wohnanlagen, in denen viele Mietpartien unterkamen, als Lösung des Wohnungsproblems, da sie rationales, kostengünstiges Bauen erlaubten. Da die Grundstückspreise immer weiter stiegen, Bauen insgesamt sich stark verteuerte, entschloss sich die GBW, neue Finanzierungswege zu gehen: Die Sozialwohnungen wurden in Fonds integriert, an denen sich Privatinvestoren beteiligen konnten. Von 1967 bis 1974 legte das Unternehmen acht geschlossene Immobilienfonds auf.

Den Bau von
Eigenheimen forciert

1966 erhielt München den Zuschlag für die Olympischen Spiele 1972. Dies löste einen regelrechten Bauboom aus. Auch die GBW engagierte sich beim Bau des Olympischen Dorfes. Doch nicht nur in München wurde im Rahmen der Olympischen Spiele verstärkt gebaut, auch im Umland, das durch den U- und S-Bahn-Bau zu attraktiven Wohngegenden wurde. So baute die GBW in Ottobrunn ihren bisher größten zusammenhängenden Komplex an Eigentums- und Mietwohnungen: Etwa 1000 Wohneinheiten und Ladenzentren entstanden. Das Olympische Dorf wurde für die GBW zum Problemfall, da es dem Unternehmen hohe Kosten verursachte – Wohnungen standen leer, es kam zu Gerichtsverhandlungen wegen Baumängel.
Die Krise auf dem Wohnungsmarkt nach 1972 – bedingt durch die Ölkrise und den abrupten Rutsch der deutschen Wirtschaft in die Rezession – traf die GBW schwer. Durch den großen Bauüberhang von 1972 kam es erstmals nach dem Krieg zu einem Überangebot an Wohnungen. Neben dem Problem beim Verkauf von Wohneigentum gab es Vermietungsschwierigkeiten bei Nachkriegswohnungen – die Ansprüche stiegen – sowie bei Neubauwohnungen, deren Miete zu hoch war. In den folgenden Jahren verzichtete das Unternehmen auf neue Bauvorhaben; stattdessen modernisierte es bestehenden Wohnbestand, da viele Wohnungen nicht mehr den Standards entsprachen. So hatten allein in Bayern 1979 noch 400 000 Wohnungen kein Bad und 770 000 keine Toilette.
Mitte der 1970er erweiterte die GBW ihr Geschäftsmodell: Ganze Siedlungen mit kompletter Infrastruktur hatte man nun im Angebot. Eine erste solche Anlage war das Großprojekt „Berliner Straße“ in München. Das Quartier galt als vorbildlich für den modernen Sozialwohnungsbau, denn man distanzierte sich erstmals vom „Steinblock“. Grünanlagen und Landschaftsgestaltung wurden in die Planung miteinbezogen: ein Novum. Es schloss eine echte Marktlücke. Das Modell funktionierte, indem sich künftige Eigentümer verpflichteten, die Erschließungskosten und einiges mehr privat zu übernehmen.
Ende der 1990er Jahre orientierte sich die GBW um: Man trennte sich von renditeschwachen Objekten und konzentrierte sich auf die erfolgreichen Geschäftsfelder und die Wachstumsregion in Bayern. 2007 übernahm die GBW die anderen Wohnungsunternehmen ihrer Konzernmutter BayernLB – damit wuchs ihr Wohnungsbestand schlagartig von rund 9000 auf etwa 33 000 Wohnungen an.

Trennung von renditeschwachen Objekten

Die Wohnungen der GBW liegen ausschließlich in Bayern, mit Schwerpunkt München und Umgebung (29 Prozent), gefolgt vom Großraum Nürnberg/Erlangen (14 Prozent). 80 Prozent der Bestände befinden sich in 20 Städten und deren Umland.
Inzwischen muss sich die GBW neuen Herausforderungen stellen: demografischer Wandel, Sanierung und Modernisierung des Bestands sowie Umweltschutz. Ihr Konzept: hochwertige, energetisch optimale und dennoch bezahlbare Wohnungen in ganz Bayern zu schaffen, in denen sich Menschen wohlfühlen – so wie es der Leitgedanke („Hier bin ich zu Hause“) verspricht.
(Claudia Schuh)