Bezahlbarer Wohnraum: Das ist das Problem Nummer eins in den Großstädten. Deren Lösungsansätze sind unterschiedlich. Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) etwa will das so genannte Sobon-Modell ausweiten. Die Wohnungsbauunternehmen schäumen, der Mieterverein applaudiert.
„Sozialgerechte Bodennutzung“ heißt das Programm, das die Stadt an die Umwandlung privaten Gewerbegrunds in Baugrund mit Wohnbaurecht koppelt. Bei einer solchen Umwandlung entsteht ein enormer Wertzuwachs. Davon darf der Investor ein Drittel behalten. Die „ursächlichen Kosten und Lasten der Planungen“ müssen die Investoren übernehmen, und sie müssen 30 Prozent des geschaffenen Wohnraums „für Personen mit besonderem Wohnraumbedarf“ zur Verfügung stellen. Außerdem müssen sich die Investoren an Infrastruktur von der Kita bis zum Radlstellplatz beteiligen. Den „Münchner Weg“ gibt es seit 1994, er ist bundesweit beachtet, und OB Reiter (SPD) spricht von einem Erfolgsmodell: „Dadurch werden auch auf privaten Flächen pro Jahr im Durchschnitt 600 bis 700 geförderte Wohnungen errichtet.“ Seit 1994 entstanden so 11 200 Wohneinheiten.
Reiter will jetzt die Quote erhöhen. Statt 30 Prozent sollen die Investoren künftig 40 Prozent für geförderte Wohnungen bereitstellen. Der OB stellt sich auf harte Verhandlungen mit den Wohnungsbau-Unternehmen ein. Wohl zu Recht.
„Sobon ist eine von vielen Kostentreibern im Wohnungsbau“ ,klagt Patrick Slapal vom Bundesverband freier Wohnungsunternehmer, Landesverband Bayern (BFW). Sobon bedeute eine „enorme Wertminderung“ für die Investoren. Die geförderten Wohnungen würden über die verbleibenden, frei verhandelbaren Wohnungen subventioniert. Gefördert werden die Bedürftigsten, gezahlt wird von den Bessergestellten, so die BFW-Logik. Letztlich trügen „Mittelstand, die Mittelschicht und junge Familien die Kosten“. Diese Argumentation kann Reiter nicht nachvollziehen: Die Wohnungspreise würden vom Markt gemacht, sagt der OB. Die Investoren verlangten, was die Käufer bezahlen können.

30 Sozialwohnungen inmitten von Luxusappartments

Richtig ist, dass das Sobon-Modell auch kuriose Folgen hat. In den Münchner Lenbachgärten, einer noblen Wohnanlage zwischen Hauptbahnhof und Königsplatz, entstanden auf diese Weise 30 Sozialwohnungen. In der Anlage belaufen sich die Nebenkosten, bedingt durch standesgemäße Extras wie Sicherheitsdienst und Gärtner, auf sechs Euro pro Quadratmeter. Das können sich die Sozialmieter nicht leisten. Jobcenter und Sozialbürgerhaus übernehmen die Kosten der luxuriösen Extras, wie im Sommer bekannt wurde. Die CSU forderte ein Ende der festen Quote. Man solle lieber woanders Sozialwohnungen bauen.
Das empört den Mieterverein: „Die Reichen sollen also unter sich bleiben? Die Geringverdiener sollen gefälligst an den Stadtrand?“, fragt Vereins-Vorsitzende Beatrix Zurek. „Das kann nicht der Weg sein!“ Gerade die soziale Durchmischung in Städten wie München findet der Mieterverein sinnvoll: „München braucht nicht noch mehr Luxuswohnungen“, sagt Zurek. „Wenn wir den Wohnungsbau ungezügelt dem freien Markt überlassen, geschieht genau das.“ Der Quadratmeterpreis für neu gebaute Mietwohnungen in München liegt aktuell bei 17 Euro. „Nicht nur Geringverdiener, sondern auch Normalverdiener werden dann immer weiter aus der Stadt gedrängt“, so Zurek. Sobon sei ein sinnvolles Instrument.
„Auch wir beteiligen die Investoren an den sozialen Folgekosten“, sagt Daniel Ulrich, Planungsreferent in Nürnberg. In der Franken-Metropole gibt es städtebauliche Verträge, sagt Ulrich. Diese seien Sobon nicht unähnlich. Allerdings werden die Projekte im Einzelfall geprüft. „Seit der Wohnungbau in Nürnberg vor fünf, sechs Jahren knackig angezogen hat, können wir unsere Regelungen endlich anwenden.“ Modelle wie Sobon seien wegen ihrer sozialen Komponente sicher sinnvoll, sagt der Planungsreferent. „Der Endpreis einer Immobilie hat heute nichts mehr mit Wert zu tun. Da geht es nur noch um Spekulation.“ Andererseits stimme auch: „Es wird durch Sozialprogramme nicht billiger.“
Dennoch: Das Interesse an Sobon-Modellen ist groß, vor allem im Münchner Umland. „So schnell wie möglich“ soll Sobon in der Kreis- und Flughafenstadt Erding eingeführt werden, sagt Bürgermeister Max Gotz (CSU). Auch in Dachau wird ein Modell entwickelt. Und nicht immer sind die Bauträger dagegen. In Landsberg am Lech wird ein großes Projekt mit Wohnungen für 1500 Menschen am Papierbach realisiert. „Der Bauunternehmer brachte das Sobon-Modell selbst ins Gespräch“, so ein Sprecher der Stadt. „Das hat die Akzeptanz in der Bevölkerung und im Stadtrat deutlich erhöht.“ Dort wurde über die Baugenehmigung entschieden – und über den Zuschlag für den Bauunternehmer. (Matthias Maus)