Die weltweit agierende TÜV Süd AG hat in unmittelbarer Nähe ihres Firmensitzes im Münchner Stadtteil Westend ein innovatives Bürogebäude mit einzigartigem Betreiberkonzept errichtet. In der Vergangenheit wurde das Grundstück in der Ridlerstraße 57 mit einer Prüfstelle für die Hauptuntersuchung von Kraftfahrzeugen genutzt. Nach der Entscheidung im Jahr 2013, die Kfz-Prüfung in München zu dezentralisieren, bot sich hier Raum für neue Ideen und Planungen für eine hochwertige bauliche Nutzung.

Das Ergebnis ist das Bürogebäude namens Newton mit fünf Stockwerken und – als besonderer Service für die Mieter – mit eigenem Casino und einer zentralen Konferenzraumzone. Unter der Vielfalt an Mietern finden sich auch drei Gesellschaften aus dem TÜV Süd Konzern. Begünstigt wurde das Projekt durch den Umstand, dass der TÜV Süd Pension Trust als Bauherr und Finanzier wirkt. Die Mieterträge dienen zur langfristigen Absicherung der Pensionsverpflichtungen von ehemaligen Mitarbeitern der TÜV Süd AG.

Die Namenswahl Newton wurde aus verschiedenen Gründen getroffen. Zum einen spiegelt sich hier die Technikaffinität des TÜV Süd Konzerns wider, zum anderen handelt es sich um ein kleines Wortspiel, da das Gebäude „new in town“ ist und zahlreiche Neuheiten in das Münchner Westend bringt. Außerdem ist Newton die Einheit für Kraft und wird damit dem imposanten Baukörper mit seinen insgesamt sechs charakteristischen Innenhöfen gerecht.

Zusammen mit dem Team der DMP Architekten aus München galt es, für das Newton eine markante, unabhängige und identitätsstiftende Adressbildung zu entwickeln. Gestartet wurde die Bauausführung Mitte 2015. Trotz einiger – bei Vorhaben dieser Größe aber zu erwartenden – Hürden konnte das Newton termin- und kostengerecht Ende des Jahres 2018 fertiggestellt und in Betrieb genommen werden. Entstanden ist ein hochmodernes Bürogebäude mit einer Bruttogrundfläche von 35 000 Quadratmetern, verteilt auf fünf Obergeschosse sowie weitere 25 000 Quadratmeter in zwei Untergeschossen. Die Immobilie bietet Platz für rund 1800 Arbeitsplätze sowie flexible Räumlichkeiten für zukunftsorientierte, anspruchsvolle Mieter.

Um sicherzustellen, dass die zu entwickelnde Büroimmobilie marktkonform ist und den aktuellen Bedarf bei Anmietungen deckt, wurde im Vorfeld eine umfassende Marktanalyse erstellt. Identifiziert wurde ein Bedarf an flexiblen, nachhaltig nutzbaren Flächen. Somit wurde bei der Planung ein vermehrtes Augenmerk auf die richtige Umsetzung von Gebäudetiefen und Achsrastern gelegt. Die Mieter sollten zudem die Möglichkeit bekommen, die angemieteten Flächen frei nach ihren Bedürfnissen zu gestalten, sodass sämtliche Belegungsformen von Zellenbürostrukturen bis hin zu offenen Flächenkonzepten problemlos umsetzbar sind.

Hohe
Serviceoritentierung

Ziel der TÜV Süd AG war es, ein zukunftsorientiertes und nachhaltiges Gebäude zu entwickeln, zu bauen und zu betreiben. Die Planung wurde darauf ausgerichtet, eine Zertifizierung gemäß DGNB Platin zu erreichen. Das Nachhaltigkeitskonzept beinhaltet unter anderem ein ganzheitliches Energiekonzept, eine großflächige Photovoltaikanlage und eine automatische LED-Beleuchtung. Ein besonderes Highlight ist der Fernkälteanschluss, mit dem das Gebäude komplett mit Grundwasser beheizt und gekühlt werden kann. Insgesamt ergibt sich dadurch ein beeindruckend niedriger Primärenergiebedarf von 72 kWh/m²a, was den Charakter des hocheffizienten Bürogebäudes unterstreicht.

Bei einer ganzheitlichen Zertifizierung nach DGNB wird auch das Mobilitätskonzept der Immobilie genau unter die Lupe genommen. Der Standort überzeugt durch die direkten Anbindungen zu U- und S-Bahn sowie zu mehreren Buslinien. Ladestationen für Elektrofahrzeuge in der Tiefgarage stehen ebenso zur Verfügung wie Fahrradstellplätze mit angeschlossenen Umkleiden und Duschmöglichkeiten.

Ganzheitliches Betreiberkonzept

Was die Multi-Tenant-Immobilie Newton aber vor allem auszeichnet ist das ganzheitliche Betreiberkonzept im Sinne einer hohen Serviceorientierung mit Shared-Economy-Ansätzen. Der stets besetzte Empfang bietet den Mietern und ihren Gästen einen Concierge-Service und stellt sicher, dass während der Geschäftszeiten ein Ansprechpartner vor Ort ist. Die 22 Konferenzräume unterschiedlicher Größenordnung sind mit modernster Medientechnik ausgestattet und können über ein zentrales Buchungssystem von den Mietern selbst gebucht werden. Auch für das leibliche Wohl der Mieter ist gesorgt. Das Gebäude verfügt über eine eigene Kantine, das Newtaste. Zusätzlich gibt es eine öffentlich zugängliche Baristabar, das Newtonic.

Bei einem Vermietungsstand von derzeit 90 Prozent und einer absehbaren Vollvermietung ist das Newton bereits nach vier Monaten ein echtes Erfolgsprojekt. Schon im Rahmen der Vermietungsphase waren es insbesondere die Serviceangebote, die gut bei den Interessenten ankamen und auch am Ende den Ausschlag für das Newton gegeben haben. Dies unterstreicht auch den Trend, der auf dem Vermietungsmarkt besonders in den letzten Jahren verzeichnet werden kann. Es findet ein zunehmendes Umdenken von einer bevorzugt wirtschaftlichen Anmietung hin zu hochwertigen Flächen mit Zusatzangeboten und Orten, an denen Austausch, Vernetzung und Kommunikation großgeschrieben werden, statt. Schließlich ist der Konkurrenzkampf um qualifiziertes Personal groß und die Mitarbeiter haben wachsende Ansprüche an ein attraktives Arbeitsumfeld. Insgesamt wird deutlich, dass mit dieser Immobilie ein neuer Weg beschritten wird, den potenzielle Mieter verstärkt nachfragen und der zugleich eine langfristig orientierte Eigentümerschaft erfordert. (BSZ)

(Das Newton ist ein innovatives und nachhaltiges Bürogebäude - Fotos: Eberhard Franke)