Die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zeigen, dass immer häufiger sanierungsbedürftige Objekte zum Verkauf angeboten werden. Oftmals sehen Eigentümer jedoch vom Aufwand einer Sanierung ab, da sie hohe Kosten befürchten. Gerade die immer höheren Materialkosten, gestiegenen Energiepreise und teuren Handwerkerrechnungen haben zur Folge, dass Objekte mit Sanierungsbedarf verkauft statt saniert werden sollen. Vor allem bei der Energieeffizienzklasse H lässt sich dies beobachten, sodass entsprechende Objekte häufig für einen Preis veräußert werden, der deutlich unterhalb ihres Wertes liegt. Um zu entscheiden, ob eine Sanierung oder ein Verkauf günstiger ist, kommt es auf eine sorgfältige Analyse des Kosten-Nutzen-Verhältnisses an.

Was spricht für eine Sanierung? Immobilien, die der Energieeffizienzklasse H oder schlechter angehören, sind üblicherweise Altbauten in einem renovierungs- und sanierungsbedürftigen Zustand. Nicht selten ist hier eine vollständige Kernsanierung erforderlich, damit sie in energetischer und technischer Hinsicht den modernen Standards entsprechen. In einem solchen Fall erfolgt eine komplette Erneuerung inklusive Rückbau bis auf die tragende Substanz. Hier gilt es genau abzuwägen, ob sich eine Sanierung des Objekts lohnt oder ob ein Verkauf sinnvoller ist.

Im Fokus bei solchen Überlegungen stehen einerseits die Kosten, andererseits aber auch die Frage, wie das Objekt genutzt werden soll. Werden diese Faktoren genauestens geprüft, stehen die Chancen gut, die richtige Entscheidung darüber zu treffen, wie mit der Immobilie verfahren wird.

Finanzielle
Möglichkeiten prüfen

Eine Kernsanierung geht mit erheblichem Kostenaufwand einher. Wer dies erwägt, sollte daher im Vorfeld eine sehr genaue Prüfung der eigenen finanziellen Möglichkeiten vornehmen, um zu vermeiden, dass später im laufenden Prozess das nötige Geld fehlt. Zu beachten ist hierbei, dass bei der Sanierung von alten Immobilien häufig unvorhergesehene Probleme und Schäden offengelegt werden. Für diese unerwarteten Kosten ist somit ein entsprechender Puffer einzuplanen. Je detaillierter und genauer Kostenplanung, Sicherheitspuffer und die Aufstellung der eigenen Mittel erfolgen, desto realistischer lässt sich abschätzen, ob eine Sanierung gestemmt werden kann.

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Nutzung der Immobilie, denn sie ist entscheidend, wenn es um den Anspruch auf Steuervorteile geht. Selbstgenutzte Objekte erzielen in der Regel keine Steuervorteile, während für Kapitalanlagen die Option besteht, die Aufwendungen für die Sanierung steuerlich geltend zu machen. So sind beispielsweise Zinsaufwendungen für Darlehen steuerlich absetzbar. Darüber hinaus bestehen auf dem aktuellen Mietmarkt sehr gute Prognosen, was die Einkünfte betrifft, die sanierte Objekte erzielen können. Die hohe Nachfrage, wenig Neubauaktivitäten und knapper Wohnraum auf dem Markt sorgen daher bei Kapitalanlagen für potenziell hohe Einnahmen, von denen Selbstnutzer natürlich nicht profitieren können.

Auch für einen Verkauf sind Überlegungen in verschiedene Richtungen anzustellen. Wer erwägt, ein unsaniertes Objekt zu verkaufen, sollte sich über den möglichen Preis, den die Immobilie erzielen kann, informieren. Auch sollte geprüft werden, welche Verkaufspreise für dasselbe Objekt im sanierten Zustand angesetzt werden können. Die Differenz zwischen beiden Werten bildet die Ausgangsbasis, auf der berechnet wird, ob sich der zeitliche und finanzielle Sanierungsaufwand lohnt. Zu berücksichtigen sind hierbei auch eventuelle Ansprüche auf Förderungen von staatlicher oder regionaler Seite, etwa zinsgünstige Kredite oder Tilgungszuschüsse.

Die Immobilienwirtschaft ist zurzeit von verschiedenen Entwicklungen geprägt. Steigende Zinsen, hohe Baukosten und Energiepreise sowie ein unsicherer Markt erfordern ein bedächtiges Vorgehen bei finanziellen Abwägungen. Hier ist es ratsam, sich das Know-how und die Erfahrung von Experten einzuholen, um alle relevanten Aspekte umfassend abzuwägen. Mit detaillierten Überlegungen ist es möglich, eine fundierte Entscheidung darüber zu treffen, ob ein Objekt saniert oder verkauft werden sollte. Mitunter kann es sogar die bessere Alternative sein, mit einer Entscheidung zu warten, bis Marktentwicklungen eine günstigere Prognose für den Verkauf unsanierter Immobilien aufzeigen. (Severin Welb)