Wann sollte sich der Kauf einer Immobilie mehr lohnen als jetzt? Baukredite sind mit Zinsen unter zwei Prozent günstig wie nie. Und bei fast null Prozent Zinsen auf dem Tagesgeldkonto gibt es doch keine solidere Kapitalanlage als Wohneigentum. So denken viele. Und liegen daneben. Wer eine Wohnung nur zum Geldverdienen, also zum Vermieten, anschafft, sollte genau nachrechnen, ob sich die Investition lohnt. Denn Unwägbarkeiten gibt es einige. Niemand weiß, wie hoch die Zinsen sein werden, wenn der zum Kauf aufgenommene Immobilienkredit verlängert werden muss – vermutlich höher als jetzt. Neue Energieeinspargesetze können Vermieter zwingen, die Heizung auszutauschen oder die Dämmung zu verstärken. Ein plötzlich fälliges neues Dach oder andere Baumängel können jede Renditeerwartung über den Haufen werfen. Und schließlich ist der Verkaufspreis kaum vorherzusagen. Wertsteigerungen wie zuletzt sind nicht selbstverständlich – das gilt gerade für die, die jetzt teuer in den Großstädten einkaufen.

84 Prozent der Makler beklagen Einbußen

Auch die Mietpreisentwicklung steht in den Sternen. Eingriffe wie die gerade in Kraft getretene Mietpreisbremse zeigen, wie wenig Mieterhöhungen zu kalkulieren sind. Und je kürzer der Vermieter die Immobilie besitzt, desto schlechter werden die Renditen. Unter 20 Jahren sollte man gar nicht erst anfangen. Sonst schlagen die gerne unterschätzten Nebenkosten des Kaufs voll durch. Grunderwerbsteuer beim Kauf sowie Makler- und Notarkosten können zusammen bis zu 14 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Für Vermieter kommt seit 1. Juni 2015 erschwerend hinzu, dass sie nicht mehr einfach gratis einen Makler einschalten können. Denn jetzt gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler einschaltet, muss ihn auch bezahlen. Zuvor hatte meist der Vermieter den Makler beauftragt und der Mieter die Provision gezahlt.

„Nach den Gesetzesänderungen schalten erheblich weniger Vermieter einen Makler zur Mietersuche ein“, sagt Ulrike Kirchhoff von Haus & Grund Bayern. „Viele Vermieter suchen jetzt selbst einen Mieter.“ Das habe zur Folge, dass vermehrt Wohnungen auf Empfehlung weitervermietet würden, was den Suchaufwand reduziere.

Und es reduziert die Einnahmen von Immobilienmaklern. Laut einer Umfrage von Immobilienscout24 und Immobilien-Zeitung erhalten Makler immer weniger Aufträge für die Vermittlung von Mietwohnungen. 84 Prozent der Makler beklagten Einbußen im Geschäft, jeder dritte sogar einen Umsatzrückgang von mehr als 50 Prozent. Rund 47 Prozent der befragten Vermittler schätzen die aktuelle Situation sogar als so bedrohlich ein, dass sie ihre wirtschaftliche Existenz gefährdet sehen.
Wie geht die Maklerbranche mit dieser Herausforderung um? „Wir bemerken, dass einige private Vermieter aktuell versuchen, das Geld zu sparen und selbst auf die Suche nach einem Mieter gehen. Aber nicht alle haben das spezifische Fachwissen, eine Wohnung erfolgreich zu vermarkten und zu vermieten“, sagt Andreas Besenböck vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Er erwartet, dass es vermehrt zu Rechtsstreitigkeiten kommen wird zwischen Mieter und Vermieter, und die Vermieter daher „nach kurzer Zeit zu den Maklern zurückkehren werden“.

Bei der Höhe der Provision gibt’s plötzlich Spielraum

Um attraktiver zu werden, beschränken sich Makler nun nicht mehr auf die reine Mietersuche, sondern nehmen dem Vermieter so viel Arbeit ab wie irgendmöglich. Von „passgenauen Lösungen für die Vermieter“ spricht Besenböck. Makler klopfen die Mietkandidaten genauer ab, führen Bonitätschecks durch und bereiten den Mietvertrag vor. Professionelle Immobilienvermittler seien „darin geübt, die unterschiedlichen Wünsche und Bedürfnisse von Vermietern und Suchenden zusammenzubringen“, wirbt Besenböck.

Und er lässt durchblicken, dass Makler jetzt auch bei der Höhe der Provision mit sich reden lassen. In nachfrageschwachen Märkten seien es drei Monatskaltmieten, in sehr umkämpften Märkten zum Teil auch nur eine Nettokaltmiete oder eine Pauschalsumme.

Zufrieden mit der Gesetzesänderung ist Monika Schmid-Balzert vom Mieterbund Bayern. „Das Problem ist nur, dass auf heiß umkämpften Märkten die Mieter sich zum Teil nicht trauen, sich gegen unberechtigte Forderungen zu wehren, da sie befürchten, dann ihre Traumwohnung nicht zu bekommen.“ Mieter sollten laut Schmid-Balzert „achtsam sein, dass sie nichts unterschreiben, was sie plötzlich zum Besteller des Maklers macht“. Denn dann müssten sie plötzlich doch wieder Provision zahlen.

Genau umgekehrt sehen es naturgemäß die Vermieter. „Es muss weiterhin möglich sein, dass vertraglich vereinbart werden kann, dass der Mieter die Maklerkosten bei der Neuvermietung trägt. Das ist derzeit praktisch nicht möglich“, stellt Ulrike Kirchhoff fest. Schmid-Balzert weist darauf hin, dass die Kreisverwaltungsbehörden Gesetzesumgehungen verfolgen und Bußgelder bis zu 25 000 Euro pro Verstoß verhängen können. (Jan Dermietzel)